2019年自考《房地产经营管理》章节试题及答案汇总（下）

判断题

1、开发商通过划拨获得土地使用权，必须向当地政府缴纳出让金。(×)

2、划拨土地使用权获取过程中的主要成本是土地出让金。(×)

3、土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内划拨给土地使用者，土地使用者不需要向国家支付土地使用权出让金的行为。(×)

4、招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。(√)

5、通过拍卖方式出让土地使用权时，可以只有一家买家。(×)

6、由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营。(√)

多选题

1、房地产开发企业获取建设项目用地的方式主要有(ABD)

A)出让 B)划拨 C)受让 D)转让 E)捐赠

2、划拨土地使用权获取过程中主要的成本和费用包括(ABCDE)

A)土地补偿费 B)安置补助费

C)拆迁补偿费 D)地上附着物及青苗补偿费

E)其他费用

3、出让土地使用权的基本类型包括(ABCD)

A)协议 B)招标 C)挂牌 D)拍卖 E)划拨

单选题

1、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是(B)

A)利益关系 B)行政关系 C)上下级关系 D)没有关系

2、通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有(A)

A地方政府 B中央政府 C城市居民 D农民

名词解释：

1、划拨土地使用权：即通过行政划拨方式取得的土地使用权。

2、土地使用权出让：简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、招标出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

4、拍卖出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

5、挂牌出让土地使用权：是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。

问答题：

1、划拨土地使用权的基本特征是什么?

答：行政性;无偿性;无期限性;流转限制性

2、划拨土地使用权的主要步骤是什么?

答：预审;申请;审查;批准;登记发证

3、协议出让土地使用权的基本特征是什么?

答：非市场出让，没有竞争者;政府对地价较易控制，灵活性较大;价格和使用范围收到限制

4、招标出让土地使用权的基本特征是什么?

答：程序规范;全方位开放，透明度高;公平、客观;交易双方一次成交

5、拍卖出让土地使用权的基本特征是什么?

答：必须有两个以上的买主;必须有不断变动的价格;必须有公开竞争的行为

6、土地使用权不可以转让的条件是什么?

答：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
 

判断题

1、房地产市场调研主要是对消费者行为与市场需求容量等微观环境进行调研，不需要考虑宏观环境。(×)

2、全面调查法是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。其优点是全面反映客观实际，效果明显，能在较大范围内采用。(×)

3、重点调查法是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。(√)

4、完整的房地产市场调研报告的内容包括基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场、需求特征。(×)

5、房地产市场调研报告撰写原则包括以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则。(√)

6、抽样调查法是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。(√)

多选题

1、房地产市场调研的特点有(ACD)

A)专业性强 B)时效性强 C)针对性强

D)技术性强 E)主观性强

2、房地产市场调研的原则包括(ABDE)

A)真实性 B)时效性 C)效益性 D)全面性 E)计划性

3、随机抽样调查法是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。具体包括(ABC)

A)随机抽样 B)分层随机抽样 C)分群随机抽样 D)就便抽样 E)配额抽样

单选题

1、数据类型不包括(D)

A)数值型 B)序号型 C)文字型 D)图像型

2、定性分析方法包括(C)

A)归纳分析法 B)演绎分析法 C)聚类分析 D)比较分析法

名词解释：

1、市场调研：是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动

2、房地产市场调研：是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法

3、全面调查法：是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。

4、重点调查法：是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。

5、抽样调查法：是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。

6、随机抽样调查法：是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。

7、非随机抽样调查法：是指选取样本的时并非随机抽取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数，因而每个样本被选择的机会并不相等。

8、德尔菲法：是以一系列问卷向各类专家征询意见，依据所有专家对原问卷的答复再拟订 下一份问卷，再次向各类专家征询意见，直到大多数专家的意见看法趋于一致才获至结论，此法预测常适合做长期预测。

问答题：

1、房地产市场调研的特点是什么?

答：专业性强;针对性强;技术性强

2、房地产市场调研的重要性是什么?

答：房地产项目定位的需要;制定正确的营销策略;企业健全决策机制的需要;企业发现新的市场机会的需要

3、房地产市场调研的原则是什么?

答：真实性;时效性;全面性;计划性

4、房地产市场调研报告撰写原则是什么?

答：以调研目的为核心原则;前后逻辑合理原则;层次鲜明性原则;图文并茂原则
 

判断题

1、房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。(√)

2、房地产可行性研究一般包括项目的必要性分析、项目实施的可能性分析、项目的技术和经济评价。(√)

3、财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。(√)

4、静态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。(×)

5、国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。(√)

6、敏感度分析是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。(×)

多选题

1、房地产可行性研究的步骤包括(ABCDE)

A)组织准备 B)资料收集及市场调查

C)开发方案的设计和评价、选择 D)详细研究

E)编写研究报告书

2、房地产可行性研究报告的内容包括(ABCDE)

A)封面 B)摘要 C)目录 D)正文 E)附件和附图

3、在编写房地产可行性研究报告过程中，财务评价的具体内容包括编制(ABCE)

A)预计损益表 B)预计资产负债表 C)预计现金流量表 D)预计企业上市计划 E)预计资金来源与运用表

单选题

1、有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少?(B)

A)27.1% B)5.4% C)—27.1% D)—5.4%

2、房地产项目风险分析方法不包括(C)

A)盈亏平衡分析 B)项目安全率

C)财务分析 D)概率分析

名词解释：

1、房地产可行性研究：即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

2、盈亏平衡分析：又称量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。

3、敏感性：又称敏感度分析，就算通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。

4、概率分析：又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。通过概率分析可以了解项目风险产生的概率大小，进而评估项目风险的期望损失。

问答题：

1、房地产可行性研究的目的是什么?

答：旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。

2、房地产可行性研究的作用是什么?

答：是投资决策的重要依据;是项目审批的依据;是项目资金筹措的依据;是编制设计任务书的依据;是开发商与各方签订合同的依据

3、房地产可行性研究的步骤是什么?

答：组织准备;资料收集及市场调查;开发方案的设计和评价、选择;详细研究;编写研究报告书

4、敏感性分析的步骤是什么?

答：1)选择要分析的不确定性因素;2)选定分析所用的评价指标;3)计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况;4)判定敏感性因素;5)提出控制敏感性因素的建议

5、房地产项目风险分析方法有哪些?

答：有盈亏平衡分析;项目安全率;敏感性分析;概率分析

计算题：

1、某人向银行借入10万元贷款，年利率为8%，期限为5年，到期一次还本付息。求他5年后应向银行归还多少元?

答：F=10(1+8%)5=14.7(万元)

2、某人在2011年花20万元购买某项资产，该资产在2012年和2013年，每年给投资者带来10.5万元的回报，请问在市场收益为10%的条件下，该项投资是否合算?

答：2012年的10.5万元相当于现在的10.5/(1+10%)=9.55万元

2013年的10.5万元相当于现在的10.5/(1+10%)^2=8.68万元

该项投资的净现值为9.55+8.68-20=-1.77万元 不合算
 

判断题

1、房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以外的产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。(×)

2、房地产股票是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。(×)

3、我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。(×)

4、房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 (√)

5、我国房地产融资中的风险产生的原因包括：房地产开发资金过多依赖银行贷款;土地储备制度不完善;个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险;商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。(√)

6、房地产融资的主要方式包括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。(×)

多选题

1、房地产融资的特点是(ABCE)

A)融资规模大 B)偿还期较长

C)资金缺乏流动性 D)融资次数频繁

E)高风险高收益

2、房地产企业区别一般企业的资金来源包括(ACDE)

A)房地产抵押贷款 B)政府财政资金

C)售后回租 D)预售资金

E)其他筹资方式

3、房地产信托的运营模式包括(BCDE)

A)遗嘱信托

B)抵押贷款类信托

C)混合型信托

D)股权投资类信托

E)权益转让模式股权证券化信托

单选题

1、房地产债券按发行主体分类，可以分为(D)

A)实物债券 B)凭证式债券 C)记账式债券 D)国际债券

2、我国房地产融资的主要方式不包括(B)

A)银行贷款融资 B)国际融资

C)股票融资 D)房地产债券融资

名词解释：

1、房地产融资中的间接融资：是指拥有闲置资金的企业或个人，通过存款，购买银行、信托、保险等金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融机构以贷款方式或通过购买金融中介机构为房地产企业发行的有价证券，把资金提供给房地产开发企业使用，从而实现资金融通的过程。

2、消费信用。主要指银行向消费者个人提供用于购买住房或耐用消费品的贷款。

3、预售资金：是指房地产未建成前就将房地产预售出去，用获得的预售资金建设该房地产。

4、抵押贷款类信托：是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供给房地产公司使用。

5、股权证券化信托：是指信托公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格(溢价部分为信托投资收益)回购信托投资公司的股权或所有权。

6、房地产债券：是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。

问答题：

1、请解释房地产企业资金来源中的自身积累。

答：主要指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资。

2、请解释房地产企业融资中的直接融资。

答：是指房地产开发企业与拥有暂时闲置资金的单位(包括企业、机构和个人)相互之间直接进行协议融资，或者在金融市场上后者购买前者发行的有价证券，将货币资金提供给房地产开发企业使用，从而完成资金融通的过程。

3、请解释房地产企业融资中直接融资的特点。

答：直接性。房地产企业直接从资金的供应者手中获得资金，并与资金的需求者之间建立直接的债权债务关系。

分散性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，融资活动分散于各种场合，具有一定的分散性。

信用差异性。直接融资是在房地产企业与其他企业或个人之间进行的，由于不同企业或个人的信誉好坏有较大差异，债权人往往难以全面、深入债务人的信誉状况，从而带来融资信誉的较大差异和风险性。

部分不可逆性。在直接融资中，通过发行股票所取得的资金，是不需要返还的。

相对较强的自主性。在直接融资中，在法律允许的范围内，融资者可以自己决定融资的对象和数量。

4、请解释房地产企业融资中间接融资的特点。

答：间接性。房地产企业与资金初始供应者之间不发生直接借贷关系，而是由金融中介发挥桥梁作用，房地产企业和资金供应者只与金融中介机构发生融资关系。

集中性。金融中介是一方面面对房地产企业，另一方面面对资金供应者的综合性中介，金融机构在间接融资中具有融资中心的地位和作用。

信誉度偏好性。房地产间接融资相对集中于金融机构，由于政府对金融机构管理较为严格，金融机构自身的经营也受到稳健性经营的约束，因此相对于直接融资来说，间接融资的信誉程度较高，风险性也相对较小，融资稳定性较强。

可逆性。通过金融中介的间接融资均属于借贷性融资，到期须还本付息。因此具有可逆性。

主动权掌握在金融中介手中。是否贷款给房地产企业，决定权在于金融机构，而非在于初始资金的供应者。

5、房地产融资的特点是什么?

答：融资规模大;偿还期较长;资金缺乏流动性;高风险高收益

6、请比较房地产债券的公募发行与私募发行。

答：公募发行是指面向广大的不特定的投资者发行债券的一种方式。私募发行是指仅向特定投资者发行债券，也称内部发行。

公募发行费用高、难度大、手续繁杂，风险也较大，发行所耗时间长。但筹资量大，社会影响力大。

私募发行费用低、难度小、手续简便，风险也较小。

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